안녕하세요. 매일 1% 성장을 목표로 글을 쓰고 있는 미소밸리입니다. 오늘부터 서울 초창기 재개발과 경매를 합친 매물을 찾아보도록 하겠습니다. 오늘 찾아본 매물은 모아타운 상도동 279번지에 위치한 경매 매물(2023타경119891)입니다. 모아타운 상도동 279번지 전경 출처: 밤부맨의 블로그 동작구 상도동은 노량진신도시 아래에 위치하고 있습니다. 노량진신도시 재개발로 인해 상도동에 개발압력이 전달되고 있고, 방배신도시 재건축으로 인해 사당동에 개발압력이 전달되고 있습니다. 리치온크루 멤버인 밤부맨이 사진으로 아주 잘 표현해 주었습니다. □ 소재지 : 서울특별시 동작구 상도동 279 □ 입지선정일 : 2024년 2월 16일 □ 면적 : 49,155㎡ □ 노후화율 : 61% 상도동 279 모아타운은 상도 14, 15지구 인근에 위치하고 있으며, 오른쪽에는 2024년 3월 입주한 신축 상도 푸르지오 클라베뉴 아파트 단지가 있다. 주변 지역이 재개발되면 대규모 타운이 형성돼 생활여건이 개선될 전망이다. 7호선 신대방사거리와 장승배기역을 이용할 수 있으며, 7호선은 환승 없이 강남까지 바로 갈 수 있는 노선으로 2024년 2차 모아타운 입지로 선정됐다. 모아타운은 여러 블록 단위가 모여 단지를 이루는 것을 말한다. 거리형 모아하우스와 자치형 모아하우스가 있으며, 지하주차장, 녹지, 커뮤니티 등 생활편의시설을 함께 개발할 수 있다. 모아타운 방식은 자치구 연속공모와 주민제안 방식의 두 가지가 있다. 다만 2025년 6월까지 100곳을 목표로 한 모아타운은 현재 97곳을 선정해 자치구 연속공모 방식은 종료되고 주민제안 방식만 가능하다. 경매물건분석 (2023타경119891) 2023타경119891(1) □ 주소 : 서울특별시 동작구 상도동 279-429, 401호, 3층 □ 용도 : 다세대주택(빌라) □ 감정평가액 : 2억7,700만원 □ 최저가 : 2억2,160만원(낙찰 1건) □ 사용승인일 : 2020년 7월 □ 대지 7.47평, 건물 9.06평 □ 방 2개, 욕실 1개 2020년 신축 빌라입니다. 반대권 있는 세입자가 있으나 임대차 등록은 완료되었습니다. HUG에서 전세보증보험이 있어서 보증보험을 통해 보증금을 받고 이사를 나간 것으로 보입니다. HUG주택도시보증공사가 채권을 인수하여 경매를 신청하였습니다. 주택도시보증공사에서 우선변제권만 주장하고 반대권은 포기한다는 내용의 확인서를 제출했습니다. 즉, 낙찰 후 잔여 청구금액이 있더라도 포기하고 주택임대차등록을 취소한다는 내용입니다. 임차인의 보증금 전액을 인수하며, 낙찰자가 없을 경우 계속 낙찰하지 않아 보증금을 받기 어려울 수 있으므로 HUG에서 낙찰금액이 보증금액보다 적더라도 최소한 일부 금액을 받겠다는 내용의 확인서를 제출했습니다. 매매물품명세서 비고란에 잘 적혀 있습니다. 주변지역의 현재 시세를 확인하여 경매물품과 비교해 보겠습니다. 해당 빌라의 경우 29형에 대한 실거래가 내역이 없고, 호가가 4억원인 매물이 1개에 불과합니다. 지역 내 신축 빌라 거래 내역을 살펴보면, 2017년 지어진 29형 다세대 빌라가 2024년 3월에 2억 3천만 원에 거래되었습니다. 이 지역에서 가장 저렴한 매물은 2018년에 입주한 29형 다세대 빌라로, 가격은 3억 2천만 원입니다. 전세는 어떻게 설정해야 하는지 계산해 보겠습니다. 아파트 단지의 공시가는 1억 7천 2백만 원입니다. 허그 전세보증보험 가입 요건을 충족하려면 아파트 단지 가격의 126%를 적용하면 약 2억 1천 6백만 원입니다. 이 지역에는 2억 초반대의 전세 매물이 없어서 가격은 괜찮아 보입니다. 오늘은 서울 동작구 상도동 279번지 모아타운에 위치한 경매 매물을 살펴보았습니다. 많은 분들이 분석하셨던 곳인데, 최저가 2억2천1백만 원보다 조금 더 지출해서 2억3천만 원에 낙찰받고, 그 후 전세가격을 2억1천6백만 원으로 정하면 1천4백만 원의 매력적인 갭이 있어서 제가 직접 분석해보았습니다. 모아타운 지구 외곽에 있어서 앞으로 거부당할 위험은 있지만, 매물의 연식, 가격 등은 매력적인 편입니다. 다만 지구 가장 안쪽에 위치하고 경사가 매우 가파른 듯해서 제가 직접 숲에 가서 확인해보겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. * 이 글은 부동산 학습과제로 작성되었기 때문에 구체적인 내용은 게시된 내용과 변경되거나 다를 수 있습니다. 최신 정보는 사업주에게 직접 확인하시는 것을 권장합니다. 좋아요와 댓글 감사합니다. 이웃으로 추가해 주시면 언제나 환영합니다.