교보증권이 내년도 부동산시장 전망 보고서를 내놨다. 본 보고서는 내년 고금리 상황이 반영되기 시작하는 시점부터 아파트 가격이 최대 30%까지 하락할 수 있다고 전망했다.
교보증권의 2024년 부동산시장 전망 중 건설업 및 부동산시장 전망을 요약하면 다음과 같습니다.
건설업에 대한 투자의견 ‘비중확대’를 유지한다. 2023년 건설업계는 전년도에 비해 높은 금리와 원자재 가격 등 원가 인플레이션, 주택시장 리스크 증가로 이익 감소와 주가 부진을 이어갔습니다. 2024년에는 불리한 시장 환경 지속으로 전체 이익은 악화될 것으로 예상되지만, 이익 수준 감소에 비해 주가가 더 크게 사전 조정되어 있으며, 전반적인 KOSPI 고평가로 인해 상대적인 건설업 할인이 축소됩니다. 조정(2022년 말 -6.92) % → 2023년 10월 말 -4.87%), 고유가 지속에 따른 해외 발주 시장 회복을 기준으로 함. 건설업 Top-Pick으로 삼성물산과 대우건설을 추천한다. 2024년은 주택이익 감소로 업계 전체 이익 수준은 감소할 것으로 예상되지만, 양사 모두 비건설·비주택 부문(특히 해외)에서 눈부신 성장과 이익을 달성할 것으로 예상된다. 부정적인 산업 여건 속에서도 상대적 우위를 점할 것으로 예상된다. 2023년 건설 신규수주 합산은 194조원(YoY -21.5%), 국내(-25.9%), 해외(+9.0%)로 2017년 이후 처음으로 마이너스 성장이 예상된다. 2024년 건설 신규수주는 178.5조원(YoY -21.5%)으로 예상된다. 해외 수주 증가(-7.9% YoY)에도 불구하고 국내 주택 매매량은 내수 시장 위축으로 인해 지속적으로 감소할 것으로 예상된다. 2022년 113조원을 정점으로 한 국내 주택 매매거래량은 23년에는 109조원(-3.5% YoY)으로 감소할 것으로 예상된다. 분양가 상승에도 불구하고 분양 물량은 크게 줄었다. 2024년 주택매매거래량은 103조원(YoY -5.6%)으로 더욱 감소할 것으로 예상된다. 분양 물량 감소에도 불구하고 높은 가격 인상에 힘입어 2015년과 21년에 최고 분양 물량을 기록해 21개와 같은 수준을 기록했다. 2023년 건설사 전체 매출액은 100억원에 달할 것으로 예상된다. 사상 최대 218조원(YoY +5.3), 국내/해외(국내 민간+매출 5.8% 증가, 해외 +11.5%) 2024년 건설사 전체 매출은 212조원(-2.2% YoY)으로 사상 최대치를 기록했다. (국내 민간 -3.9%, 해외 +0.0%) 대형 상장 건설사의 지속적인 매출 증가에도 불구하고 전체 판매량은 2023년을 정점으로 하락세를 보일 것으로 예상된다. 2023년 건설사 매출총이익률은 2년간 16조원(YoY -18%)을 기록했다. 지속적으로 급격한 하락세를 보이고 있습니다. 매출 증가에도 불구하고 마진 하락폭은 클 것으로 예상된다. 2024년 건설사의 총매출총이익률은 13조9천억원(-12.3% YoY)으로 3년 연속 급락했다. 총 매출총이익률이 10조원 미만으로 떨어지면 전체 영업이익률은 적자로 전환된다. 주택가격 변동의 주요 변수로서 금리의 중요성이 시장에 점차 알려지고 있지만, 아직 실제 금리 적용이 가격에 충분히 반영되지 못한 것으로 판단된다. 현 금리상태를 장기간 유지 내재수익률/안전자산 수익률의 역전을 고려하여 현재 가격 대비 최대 약 30%, 시중가 대비 최대 50% 추가 하락 압력 피크는 장기적으로 지속될 것으로 예상된다. 2023년 아파트 시세는 정책대출, 금리인하 등의 영향으로 전년 대비 + 마감할 가능성이 높으나, 상승세 등 복합적인 영향으로 2023년 10월 이후 실거래가는 다소 하락 정책자금대출 종료, 시중금리 상승, 입주물량 등 공급량에 따른다. 급격한 가격하락이 예상됩니다. 2024년에는 역세 위기 확산과 이자부담 증가로 서울·수도권 아파트값이 5% 이상 하락할 것으로 예상된다. 10월 현재 신규 주택담보대출 금리는 4.4%로 전년 고점 대비 약 10% 하락했다. , 상반기에 비해 상승세로 돌아서기 시작했으며, 주택담보대출 잔액기준 금리는 4.2%로 전년말 대비 약 40bp 상승했습니다. 2024년은 2019년 고정금리와 변동금리 구매자 금리가 달라지는 해이기 때문에 잔액기준금리 역시 상당한 상승압력을 받게 될 것으로 보인다. 집값이 최고조에 달하던 시절 서울의 20~30대 아파트 매매 비중은 42%에 육박했다. . 이후 주택가격이 급락한 전년 12월에는 32%까지 감소했으나 1·3 대책 이후 대출규제 완화와 정책금리 인하 영향으로 40% 안팎으로 급격하게 높아졌다. 이자상환여력이 부족한 20~30대 가계의 구매 집중은 향후 신용위험 증가로 인해 부동산 가격 하락을 촉발할 것으로 예상된다. 수도권 순공급은 2020년 과잉공급으로 전환되면서 시작되었으며, 2010년부터 23년까지 누적 과잉공급은 6만6천가구로 추정된다. 최근 신축주택 매매난, 매매물량 증가, 전년보다 늘어나기 시작한 미분양재고 등의 근본 원인은 공급과잉인 것으로 파악됐다. 내년 매매계획과 관계없이 최소 2025년까지는 공급과잉이 지속될 전망이다. 최근 아파트 가격 변동과 상관없이 수익률 역전, 공급과잉에 따른 역세 위기, 경매물량 증가 등 신용위험은 이미 크게 확산되고 있습니다. 2024년은 신규 투자보다는 보호의 해가 되어야 한다. 교보증권의 ‘2024 부동산시장전망’은 실제 금리가격 적용이 아직 시장에 완전히 반영되지 않은 것으로 보고 있다. 따라서 현 금리 상황의 장기화와 내재수익률, 안전자산 수익률의 역전 등을 고려하면 현재 가격 대비 최대 30%, 전분기 대비 최대 50% 추가 하락 압력이 예상된다. 장기적으로 최고점에 도달할 것입니다. 또한 주택가격이 최고조에 달했던 시기에 아파트를 구입한 2030세대의 이자상환능력 부족은 노스탤지어 시장의 신용위험 증가로 인한 부동산 가격 하락을 촉발할 수 있다고 판단했다. 그리고 최근 아파트 가격 변화와 상관없이 수익률 역전, 공급 과잉으로 인한 역세 위기, 경매 증가 등 신용 리스크가 이미 크게 확산되고 있다”고 말했다. “이런 상황은 2025년까지 이어질 것으로 예상되기 때문에 2024년은 신규 투자보다는 보호를 위한 해가 되어야 합니다.” 그것은 다음과 같이 보였다